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公司新聞
這座城市最危險!14萬套二手房掛牌,新房2年都
發布時間:2020-12-06    信息來源:互聯網    瀏覽次數:

  20個城市二手房掛牌量合計竟達到近190萬套,誰來接盤?

  最近小白菜接到的房產中介的電話越來越多了,大多都是稱“有優質房源,可以帶看”。

  于是乎,我就自己去盤了一下二手房數據發現,全國59個主要城市:

  從上圖我們看到:

  二手房掛牌量突破10萬套的,有7個城市;

  突破5萬套的,有20個城市;

  而這前20大城市中,二手房掛牌合計竟達到了近190萬套。

  由于沒有找到去年10月份同期的二手房新增掛牌量,小白菜就將部分城市去年11月份新增二手房掛牌量作對比。

  這一比才知道數據有多嚇人,長沙10月份二手房新增掛牌量是去年11月份的7倍,廈門增長了4倍,杭州、沈陽、合肥、武漢等都增長了3倍多。

  數據來源:鏈家 制圖:星空財富

  如此巨量的二手房集中入市,這背后原因頗為復雜,尤其是長期以來“房住不炒”的政策,讓樓市持續降溫,很多業主們怕是撐不住了。

  其實著急賣房的不僅只有個人。

  據證券時報此前報道,根據北京產權交易所公開信息梳理統計,11 月以來(11 月 2 日至 16 日),房地產行業產權轉讓項目共有 18 個,而今年前 10 個月的項目數量分別為:2 月 2 個、3 月 2 個、5 月 3 個、7 月 1 個、9 月 3 個、10 月 7 個,11 月僅半個月的數量就已經相當于今年前 10 個月的總和。

  這些項目的出資人幾乎都是央企,包括招商局集團、華僑城集團、中化集團、光大集團、中航工業、中信集團、中國電建(601669,股吧)、新興際華集團等 8 家。

  在 18 個房地產行業產權轉讓項目中,招商局集團、華僑城集團、中航工業、中信集團旗下各有 2 個,中化集團旗下有 3 個。這些項目大多處于虧損狀態,有的已經資不抵債。其中,主業為房地產的央企旗下公司轉讓項目頻繁。

  當然,企業著急賣房還有一個重要原因是融資環境收緊。在“三道紅線”政策壓力之下,企業著急出售部分資產的目的是回籠資金。

  不過,二手房向來是樓市的晴雨表。前兩年,行情好的時候,即使一晚漲價10萬,也有買家愿意為此買單。

  但是,對當下的二手房市場來說,局面變得有些耐人尋味:一邊是掛牌量呈現了不斷激增的態勢,另一邊則是成交達不到預期,賣家降價10萬也很難找到合適的接盤者。背后有怎樣的信號呢?

  哪些城市危險了!

  會是重慶嗎?

  以鏈家官方顯示的數據來看,2019年1月,重慶的二手房掛牌量約4.8萬套;2019年7月,重慶二手房掛牌量約9萬套;2020年1月份,重慶的掛牌量還不到14萬套,而到了2020年11月份,重慶二手房的掛牌總量已經超過17萬套。這樣的增速國內幾乎沒有可以比肩的。

  但如果說,重慶的房價泡沫要破,小白菜倒是也不覺得。因為從今年二手房的價格來看,重慶今年的房價變動并不大,沒有出現明顯的跌幅,成交量上也較為平穩。

  尤其是從人口數據上來看,重慶跟其他城市都有明顯的不同。如今,重慶常住人口高達3124萬人,接近于貴州一個省的人口。

  不僅如此,重慶這兩年常住人口仍在不斷增加,根據重慶市官方數據顯示,2019年常住人口同比增加22.53萬人。整體上,重慶的樓市還是有市場根基的。

  那會是排在第二的天津嗎?

  目前,天津二手房掛牌量位居內地城市第二,高達14.7萬套。

  這個數據雖然看起來比重慶少了3萬套,可是如果跟本地人口比起來可就不是這么點差距了。

  截至2019年末,天津市常住人口1561.83萬人,僅為重慶的一半。重慶二手房掛牌量和人口比約為0.0054(17:3124),而天津則達到0.0094(14.7:1561.83)。

  市場需求上相較重慶而言可是差了一大截。

  更值得注意的是,天津近三年的新增常住人口實際上是負增長(-0.29萬人):

  2017年 -5.25萬人

  2018年 2.73萬人

  2019年 2.23萬人

  雖然有所謂的“海河英才”人才戰略,但是就實際效果而言實在是不盡理想:

  2018 年起“海河英才計劃”,至今引入了近 25 萬高學歷年輕人,而 2018-2019 兩年新增人口尚不足 5 萬,可以算出天津在最近兩年的外流人口數量達到了 20 萬人,人口流失速度達到平均 10 萬人/年。

  而其他幾個準一線城市動輒每年 40萬-50萬 的人口增長速度,已經完全將天津遠遠的拋在了身后。

  二手房的巨大庫存,加上人口增長停滯,需求嚴重乏力。天津的房價持續走低。

  根據國家統計局日前公布的《2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》,10月份天津二手房價格環比下跌0.1%,同比下跌4.2%。

  如果把時間拉長一些就會發現,天津房價已經跌了很久。這已經是統計局公布的二手房價連續第16個月出現下降。同比方面,則已經連續10個月下跌。

  根據安居客的數據顯示,天津二手房均價已經跌破2萬元大關。而鏈家網上的掛牌價格,也較去年11月份下跌了6%。房價下跌的趨勢再明顯不過了。

  但,無論是人口還是房價,天津根本的問題都是因為經濟的失速。

  今年前三季度,天津的GDP增速為0。GDP總量近40年里第一次跌出前十!從一枝獨秀的北方經濟中心到如今GDP總量不及疫情后的武漢。

  回顧2010-2013 年,天津 GDP 增速分別以17.4%、16.4%、13.8% 和 12.5% 增速位居全國第一。那時的天津甚至可以和深圳、廣州一爭長短。

  而這倆年,天津過去所依賴的企業也都在逐步退場?!耙恢粰C”摩托羅拉和“一碗面”康師傅,不論從品牌還是銷量而言,都是今時不如往日。就連曾經輝煌的民族汽車品牌夏利都破產了。

  除了以上這些,天津還有一個風險不得不關注——負債。

  根據東方金誠發布的《2020年信用風險展望系列報告:地方政府與公用事業篇》,天津政府債務及城投債務與可用財力比率已經超過500%,在全國排名第一。

  欠了如此多的債,幾乎只能靠賣地來還。2018年,天津的土地出讓收入為 986 億元;而這個數字,在 2019 年飆升到 1361 億元,刷新歷史記錄。

  也正是因為如此瘋狂的賣地,天津的新房庫存也已經是嚴重超標。

  克而瑞研究院數據顯示,天津商品住宅庫存達到3632萬平米。無論是北上廣深還是熱點二線城市,天津是唯一一個超過3000萬平方米庫存規模的城市。去化周期(商品房的銷售周期)長達28.2個月。

  新房、二手房都有如此高的庫存,天津接下來將面臨什么很難說。

  說回賣地。

  2020年,天津的地有點賣不動了。今年上半年,天津的土地出讓金收入同比下跌了48.32%。最近(11月27日)天津更是瘋狂沖刺,一天掛了6宗宅地,起始總金額近70個億。

  但即便如此,2020年1-11月,天津土地累計成交總額約813億,占全年土地總任務額46%,距全年任務額1783億還差一大截。

  所以,依小白菜看來,天津真的有點危險。

  結語

  小白菜只重點講了重慶和天津。但是回頭看最開頭的那張圖,圖中的沈陽、大連、哈爾濱也同樣值得關注。持續下滑的經濟增速、人口增長的停滯甚至下跌,都是這些地方潛在的風險。

  聲明:本文不構成任何投資建議

  星空財富。

  

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