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旭輝并表永升生活服務 迷之操作背后誰的利益最
發布時間:2020-11-01    信息來源:互聯網    瀏覽次數:

   5月29日,旭輝控股與永升生活服務同時發布公告,旭輝控股以7.83億港元向林氏家族收購5%永升服務股票,交易完成后旭輝控股對永升的持股比例增至26.48%。與此同時,林氏家族還將23.64%的投票表決權委托給旭輝控股,由此旭輝控股將擁有永升生活服務50.12%的表決權,并入集團財務報表。永升生活服務品牌中文簡稱也由”永升服務”調整為“旭輝永升服務”。

  近年來房企拆分物業上市熱潮不退。旭輝控股卻在永升生活服務上市后反其道行之,這一操作實屬罕見。物管公司單獨上市,往往考慮的是凸顯物業品牌同時獲取更大的市場規模。旭輝此舉無疑是再度將二者捆綁更緊,這一考量是出于什么原因?誰的利益更大化了?

  迷之操作實屬罕見

  永升生活服務于2018年12月末上市,全球發售前的股權架構顯示林中、林峰、林偉三人組成的林氏家族通過Elite Force持有永升物業39.29%的股權,為最大單一股東。三人作為一致行動人,通過其控制的投資控股公司行使公司已發行股本總額的約70.47%的表決權。因此林中、林峰、林偉及其控制的投資控股公司,即Elite Force Development、Best Legend、Spectron、旭升及旭輝控股,被認為一組控股股東。此時旭輝控股持有永升物業約29.46%的股權。

  經過5月29日的股權變動,旭輝控制的Spectron持有永升生活服務股權為26.48%,為最大單一股東。再加上表決權的安排,旭輝控股在永升生活服務上市一年多后又實際控制了該公司。

  對于永升服務來說,股東方面的左右手股權轉讓影響其實并不大,但是并表與否顯然對旭輝方面有較大影響。問題在于,為什么上市之初旭輝控股沒有如此安排?反而上市后再多此一舉?

  以奧園健康為例,上市前中國奧園通過明興持有奧園健康約75.5%的股權。2019年中國奧園持股比例下降至54.58%,仍為最大股東。

  不過,更多的物企在擬IPO時期股權架構與永升生活服務的選擇一致,即與關聯房企為同一控股集團或同一控制人,二者為關聯的“兄弟公司”。

  時代鄰里于2019年12月上市,豐亞企業持有公司約50.58%的股權。而豐亞企業同時還持有時代中國控股61.54%的股權,二者為同一控股股東。

  濱江服務于2019年3月上市,戚金興設立的家族信托巨龍持有公司約45.85%的股權,戚金興同樣通過杭州濱江投資控股有限公司實際控制濱江集團。

  建業新生活于2020年5月上市,胡葆森通過創怡持有公司約70.62%的股權,并同時通過恩輝投資實際控制建業地產。

  戰略協同背后是什么?

  2020年新冠疫情的到來,讓物業公司成為市場關注的“香餑餑”,物業管理板塊股價持續上漲。今年年初至6月3日,永升生活服務股價漲幅達到了139.8%,為A+H股26家物業股之最。旭輝控股本次交易對應每股10.19港元,較永升服務前5個交易日平均收市價折讓10%。

  股價飛漲背后,永升生活服務2019年交出了一份良好的業績答卷。2019年公司營業收入達18.78億元,較2018年增長74.55%;凈利潤達2.49億元,較2018年增長148.36%;在管面積為65.2百萬平方米,較2018年增長62.2%。

  并且最新數據顯示,永升生活服務對旭輝集團的依賴度在逐漸降低。2017年-2019年,永升生活服務物業管理部分來自第三方物業開放商在管面積分別為13.2百萬平方米、25.6百萬平方米、47.5百萬平方米,占總在管面積的比例逐年提高,分別為50.15%、63.62%、72.86%。

  單獨上市后的一年多時間里,永升生活服務基本保持了加大第三方拓展的風格,并且發展態勢良好。旭輝選擇在這個時候并表,或許更多的是從自身利益出發。

  截止6月3日,永升生活服務市盈率高達77.8倍,而旭輝控股市盈率僅7倍。有投行人士指出,目前物管公司價值明顯提高,估值釋放,地產并表利好估值反映。從公告發布以來,旭輝控股4日漲幅達17%。

  財務方面對旭輝控股來說,最主要直接的影響是降低集團負債比率、增加盈利、增加經常性收入。中信建投研報表示,2020年永升生活將有望為旭輝控股增厚收入29.6億,增厚凈利潤3.7億??紤]到公司并表永升生活服務后收入和利潤有所提升,我們將公司2020-2022年核心EPS預測上調為1.04/1.25/1.51元(原預測1.03/1.23/1.48元),維持目標價8.61港元。

  旭輝控股則對媒體回應稱:首先,“旭輝+永升”的聯合品牌,會帶來多方協同效應;其次,并表之后可提升旭輝經常性收入,有助于吸引更多投資者;第三,并表為旭輝的信貸評級帶來正面影響。

  那么對于永升生活服務來說呢?協同效應下會帶來什么好處嗎?目前并未看到官方表態。而這一現象反映出,物業管理公司即使在單獨上市之后,普遍在集團或者是母公司的話語權并不強。

  比如中海物業的定位,始終是作為中國海外發展的輔助而存在。當然中海物業也因此獲得了一定的穩定業績預期,相對于房地產企業動輒幾百億的營收,物業管理收入規模只能算是零頭。無形中造成,甚至物業管理者自身對企業的定位或許也是一個附屬存在。

  新浪財經注意到,永升生活服務第三方物業開發商項目的平均物業費較低,分別為1.47元、1.83元、2.96元,而來自旭輝集團項目的平均物業費為2.65元、3.22元、3.47元。按照中指院2019年百強物業2.5元的行業均值來看,旭輝集團項目平均物業費較高。這也造成永升生活服務70%的第三方項目占比僅貢獻了49.9%的物業管理服務收入。

  這同時意味著,永升生活服務“優良”的業績背后,離不開旭輝集團的“幫襯”。雙方在某種程度上的利益糾葛,或許比我們想象的要深。

  

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